Antes de pagar um sinal por um terreno, abra o Plano Diretor Municipal (PDM) do concelho. O PDM define o que a câmara aceita naquele lote: o tipo de uso, o volume de construção, a altura e a distância às estremas. Um promotor que não o lê arrisca comprar uma parcela onde o projeto que imaginou não cabe.
Duas plantas e um regulamento
Três peças do PDM contam para um terreno. A planta de ordenamento indica a classe e a categoria do solo onde o lote está. A planta de condicionantes mostra o que limita a ocupação, como a Reserva Ecológica Nacional (REN), a Reserva Agrícola Nacional (RAN) e as servidões e restrições de utilidade pública. O regulamento escreve as regras, artigo a artigo, para cada categoria de solo.
Comece pela planta de ordenamento. Em solo rústico, a edificação segue regras mais restritas do que em solo urbano, e o plano de negócio pode mudar nesta etapa.
Os parâmetros que definem a área de construção
Localize no regulamento a categoria do seu lote e retire os parâmetros que se aplicam. Os mais comuns são o índice de utilização do solo, o índice de impermeabilização, a altura da fachada, o número de pisos, os afastamentos às estremas e o recuo em relação à frente do prédio.
O índice de utilização do solo é o quociente entre a área total de construção e a área de solo a que o índice diz respeito. Num lote de 1 000 m² com índice 0,6, a área total de construção máxima é de 600 m². O índice de impermeabilização do solo mede, em percentagem, a área impermeabilizada. O exemplo é ilustrativo: o valor real consta do regulamento do seu concelho.
O mesmo nome pode ter definições diferentes. O Decreto Regulamentar n.º 5/2019, de 27 de setembro, atualizou os conceitos técnicos do ordenamento do território e do urbanismo e revogou o Decreto Regulamentar n.º 9/2009. Aplica-se às revisões de planos iniciadas depois da sua entrada em vigor, por isso um PDM mais antigo pode manter definições próprias para a área de construção ou para a altura da fachada. O decreto distingue a altura da edificação, medida até ao ponto mais alto do edifício, da altura da fachada. Leia a definição no próprio regulamento antes de fazer contas.
As condicionantes que o regulamento não mostra
Um lote em solo urbano pode ter parte da área na REN ou na RAN, ou ser atravessado por uma linha elétrica ou por uma linha de água. Cada condicionante retira área edificável ou exige parecer de uma entidade externa à câmara. Sobreponha o limite do lote à planta de condicionantes e meça a área que sobra.
Registe o artigo e a página
Quando retirar um valor do regulamento, anote o artigo, a página e a data da versão que consultou. O PDM muda com as revisões e as alterações, e a versão em vigor consta do Diário da República e do site do município. Quando o banco, o arquiteto ou a câmara pedirem a origem de um número, a resposta cabe numa linha.
Quando a leitura não chega
Alguns terrenos admitem mais de uma interpretação do regulamento, ou têm condicionantes cujos limites a entidade competente tem de confirmar. Nesses casos, o pedido de informação prévia (PIP) pergunta à câmara, por escrito, o que ela aceita para o lote antes de investir no projeto. O artigo sobre o Simplex Urbanístico explica o que mudou no PIP.
O UrbanCheck faz esta leitura por si: indica os parâmetros do PDM com o artigo e a página de cada valor e cruza o terreno com a REN, a RAN e as servidões.
Foto: Georgy Trofimov, Unsplash.